云南二三線城市無限購(gòu)意愿

時(shí)間:2011-11-04 08:52   來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  近幾個(gè)月,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,部分二三線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯“限購(gòu)令”擴(kuò)容在即。據(jù)記者在云南省大理市、景洪市、騰沖縣、瑞麗市等云南省房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域了解,對(duì)于會(huì)否被列入限購(gòu)名單,一些地區(qū)的監(jiān)管部門擔(dān)心限購(gòu)影響政府財(cái)政收入,而開發(fā)商拿地意愿有所降低。

  土地財(cái)政仍是限購(gòu)令難以擴(kuò)容首要原因

  房?jī)r(jià)上漲的根本原因在于地價(jià)的快速增長(zhǎng)。在地方過多地依賴“土地財(cái)政“的背景下,地方財(cái)政收入及房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的財(cái)政收入仍舊是限購(gòu)令難以擴(kuò)容的首要原因,也是決定地方政府是否支持“限購(gòu)令”的首要原因。

  目前,房地產(chǎn)調(diào)控政策使得開發(fā)商拿地意愿降低,土地拍賣價(jià)格溢價(jià)率降低甚至出現(xiàn)底價(jià)成交,土地市場(chǎng)趨冷。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游10余個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這在一定程度上都影響了地方經(jīng)濟(jì)的增速。但是地方土地財(cái)政的現(xiàn)狀沒有改變,盡管調(diào)控政策已經(jīng)顯現(xiàn)其作用,并未改變房?jī)r(jià)上漲的根本性因素。因此,現(xiàn)階段只是開發(fā)商拿地意愿降低,對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性大大增加,并不代表地方政府的土地財(cái)政依賴度降低,也不意味著地方政府就不想進(jìn)一步推高地價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,部分二三線城市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、有些城市尚未形成產(chǎn)業(yè)支撐,土地出讓收入對(duì)地方財(cái)政意義重大“土地財(cái)政”的利益驅(qū)動(dòng),可能使限購(gòu)令的落實(shí)在部分城市遇到困難。

  大理市政府表示大理是不會(huì)限購(gòu)的

  根據(jù)住建部給出二三線城市限購(gòu)的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn),一些理應(yīng)進(jìn)行“限購(gòu)”的城市卻遲遲沒有動(dòng)作。有業(yè)內(nèi)人士指出,住建部的5條限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)具有一定模糊性,一些地方政府便以“模糊態(tài)度”應(yīng)對(duì),尋找各種理由來規(guī)避“限購(gòu)令”。同時(shí),二三線城市“限購(gòu)令”可能陷入執(zhí)行難的窘境,執(zhí)行限購(gòu)政策的尺度也可能相對(duì)寬松。一些地方也出現(xiàn)了“限新房不限舊房,限市區(qū)不限郊區(qū)”,變“限三”為“限四”等。在云南省,大理、西雙版納、瑞麗等作為旅游勝地,每年都吸引眾多外地人到當(dāng)?shù)刭?gòu)房,旅游地產(chǎn)在上述城市發(fā)展較快。據(jù)有意愿在大理投資的開發(fā)商介紹,在大理建房子根本不愁賣,除了大理白族自治州其他縣區(qū)來購(gòu)買之外,還有不少來自省內(nèi)其他州市和省外,他們主要是想在大理買房養(yǎng)老。大理市的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到7000元/平方米到8000元/平方米,這還只是市區(qū)內(nèi)居民生活區(qū)的房?jī)r(jià),一些海景公寓房售價(jià)已經(jīng)在1.2萬元/平方米。

  記者前不久在大理市上海某著名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤了解到,該房源只剩下十幾套大戶型,其余的均已賣完,價(jià)格在8000元左右,該樓盤營(yíng)銷點(diǎn)是可以看見洱海且背靠蒼山,地理位置優(yōu)越。大理市政府相關(guān)部門也表示,不愿意限購(gòu)或者認(rèn)為大理市還遠(yuǎn)達(dá)不到限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。在一些開發(fā)商與地方政府商議投資意向時(shí),政府也表示請(qǐng)開發(fā)商放心,大理是不會(huì)限購(gòu)的,投資前景很好。云南省部分二三線城市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也說,西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá),政府依賴土地財(cái)政的程度比較高。

  “二三線城市一旦限購(gòu),對(duì)投資者和開發(fā)商都是打擊”

  限購(gòu)范圍的擴(kuò)大,對(duì)投資客的異地置業(yè)起到一定阻滯作用。但是二三線城市限購(gòu)政策的執(zhí)行存在一定困難。面對(duì)限購(gòu),開發(fā)商將暫緩拿地或不拿地,導(dǎo)致地方政府短期內(nèi)土地出讓收入減少,部分地方政府的財(cái)政狀況可能比較緊張。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究人員周大研說,二三線城市受城市發(fā)展水平、人口基數(shù)大、消費(fèi)能力等因素的影響,一旦限購(gòu),對(duì)城市投資者是一種致命的打擊,部分開發(fā)商開辟二三線城市的項(xiàng)目有的剛拿到或者剛啟動(dòng),對(duì)他們而言也是打擊很大。

  據(jù)了解,目前云南省這些二三線城市的整體價(jià)位仍較為平均,而曲靖、景洪等地的房?jī)r(jià)也基本在4000元/平方米左右,與前期基本持平。二三線城市限購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)之一就是近期漲幅明顯。但以大理為例,9月的房?jī)r(jià)走勢(shì)與全國(guó)大勢(shì)基本同步,但同比漲幅仍比較明顯。新建商品住宅方面,大理的漲幅弱于昆明,漲幅最大的為144平方米房源同比2.6%的漲幅。二手房方面的漲幅低于一手新房。其中,昆明90平方米及以下面積房源環(huán)比漲幅為0.7%,同比漲2.8%;90-144平方米環(huán)比漲幅為0.5%,同比漲0.1%;144平方米以上面積房源環(huán)比漲0.2%,同比漲4.4%。值得注意的是,大理99-144平方米以及144平方米以上兩個(gè)檔次二手房的同比房?jī)r(jià)均出現(xiàn)降幅,降幅分別為1.2%、0.1%。從這一點(diǎn)來看,云南省內(nèi)短期內(nèi)二三線限購(gòu)落地的可能性不大。

  因此,云南州市限購(gòu)的可能性不大。但也有人士表示,雖然云南州市的樓市漲幅比不上發(fā)達(dá)地區(qū)二三線城市,但是云南作為邊疆省份,房?jī)r(jià)漲幅依然超過了居民的承受能力,限購(gòu)也很有必要,否則熱錢進(jìn)入州市樓市會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)瘋漲。

  對(duì)于未來房地產(chǎn)調(diào)控走向及限購(gòu)政策如何完善,業(yè)內(nèi)人士建議,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一項(xiàng)長(zhǎng)久性工作,更需要建立健全長(zhǎng)效機(jī)制。各地政府要認(rèn)識(shí)到只有房?jī)r(jià)下降,消除經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的泡沫才能實(shí)現(xiàn)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,要保證限購(gòu)令等政策調(diào)控的力度不減,不能因?yàn)楝F(xiàn)階段GDP增速出現(xiàn)一定的回落,就按耐不住。此外,國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)展開及時(shí)有效的監(jiān)督,不讓二三線城市限購(gòu)流于形式,避免一些城市用變相手段弱化“限購(gòu)令”政策,并對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)上漲過快和保障房建設(shè)滯后的城市嚴(yán)格問責(zé),限期改正。此外,加大保障房建設(shè),加快推動(dòng)房產(chǎn)稅、土地財(cái)政等一系列配套改革,才是尋求改變房地產(chǎn)投資過熱、房?jī)r(jià)過高的根本途徑。

編輯:王君飛

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