中國(guó)樓市能否擺脫“哈里森模型”
不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)或許將開始發(fā)生悄悄的變化。以1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化元年計(jì)算，本輪房地產(chǎn)周期已經(jīng)進(jìn)入第十二個(gè)年頭。從很多跡象來(lái)看，與英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型頗為相似。
哈里森曾準(zhǔn)確地預(yù)見美國(guó)和英國(guó)最近三十年的數(shù)次泡沫崩潰。他認(rèn)為自從工業(yè)革命以來(lái)，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右：“房?jī)r(jià)會(huì)先上漲7年，然后可能會(huì)發(fā)生一個(gè)短期的下跌，然后再經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂（哈里森稱這兩年為“勝利者的詛咒”）。最后是歷時(shí)4年左右的崩潰�！彼J(rèn)為這個(gè)規(guī)律目前依然在起作用。
按照這個(gè)模型，目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該正是處于“勝利者詛咒”的節(jié)點(diǎn)。接下來(lái)的3年到6年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨怎樣的趨勢(shì)？
在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)12年的長(zhǎng)周期之后，促使房?jī)r(jià)泡沫不斷膨脹的多重因素都開始呈現(xiàn)強(qiáng)弩之末的趨勢(shì)。雖然看漲房?jī)r(jià)的因素林林總總，但重大因素?zé)o外乎剛性需求、土地財(cái)政和貨幣泛濫。如果刨除這三點(diǎn)，房?jī)r(jià)泡沫也就失去了存在的基礎(chǔ)。
剛性需求經(jīng)過(guò)這幾年的不斷透支，已經(jīng)難以支撐房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升。當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離居民收入，且以加速度繼續(xù)拉大二者的差距，動(dòng)輒就是20倍以上的房?jī)r(jià)收入比之際，與大多數(shù)老百姓已經(jīng)完全沒有關(guān)系。
過(guò)去兩年，中國(guó)放出來(lái)近18萬(wàn)億的新增貸款，隨之使得廣義貨幣投放量大幅上漲。貨幣超發(fā)的后果已經(jīng)隨之顯現(xiàn)，今年下半年通脹水平的快速走高，足以引起決策部門對(duì)于貨幣超發(fā)的警惕。近期央行頻繁的貨幣調(diào)控，都使得接下來(lái)貨幣增速勢(shì)必回落。
在全球通脹的背景下，各國(guó)央行將把主要精力用于對(duì)付通脹的惡化上。其中，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基準(zhǔn)利率到4%左右的時(shí)候，中國(guó)央行也不得不進(jìn)入加息周期。那么，如此力度的貨幣緊縮對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)的打擊將是巨大的。
最后，城市土地總是有限的，規(guī)劃面積不可能無(wú)限度擴(kuò)展。近期有媒體報(bào)道稱，上海即將正式開征房產(chǎn)稅。這固然是為了完善稅制結(jié)構(gòu)，同時(shí)起到遏制房?jī)r(jià)的作用，但在我看來(lái)，更為重大的意義在于這是啟動(dòng)分稅制改革的第一步。只有讓地方政府找到新的財(cái)源，土地財(cái)政才具備終結(jié)的基礎(chǔ)。而種種跡象表明，土地財(cái)政在未來(lái)十年逐漸終結(jié)是大勢(shì)所趨。
因此，如果貨幣緊縮周期不再因房地產(chǎn)蕭條而再度放松，如果“十二五”轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的決心不變，那么中國(guó)房地產(chǎn)泡沫也將逐漸泄氣�！跄呓鸸�(jié)
