【新常態(tài) 光明論】“從去庫(kù)存”到“房子不是炒的”中國(guó)房產(chǎn)將迎歷史轉(zhuǎn)折

　　2016-12-23 09:44:15來(lái)源:光明網(wǎng)-經(jīng)濟(jì)頻道作者:責(zé)任編輯:張琳 編者按:房地產(chǎn)首要的是民生政策,人應(yīng)該有房子住,這是最基本的要求,可惜在過去10多年,房子成了創(chuàng)收和穩(wěn)增長(zhǎng)的工具,房?jī)r(jià)泡沫傷害了社會(huì)公平,也影響了老百姓的士氣。在12月21日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議第十四次會(huì)議上,抑制房地產(chǎn)泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問題”之一,再次被提及。回歸到“民生”,這是一次重大的制度糾偏。會(huì)議提出:“規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫,是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程”。值得關(guān)注的是,去年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提到房地產(chǎn)“去庫(kù)存”,而現(xiàn)在則將房地產(chǎn)視為“重大民生工程”。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)指出,這次會(huì)議的重大意義不在“抑制房地產(chǎn)泡沫”,而在于讓房地產(chǎn)告別經(jīng)濟(jì)政策,回歸民生和社會(huì)政策的基本屬性,這無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)政策的巨大變化。經(jīng)作者授權(quán),《新常態(tài) 光明論》欄目以下刊發(fā)馬光遠(yuǎn)的約稿文章以饗讀者。

　　圖為山東省青島即墨市剛剛竣工的居民樓 董乃德/攝

　　 作者:民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)

　　 在12月21日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議第十四次會(huì)議上,抑制房地產(chǎn)泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問題”之一,再次被提及。

　　 會(huì)議提出:“規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫,是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程�！� 需要提及的是,在去年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上,提到房地產(chǎn),主題是“去庫(kù)存”,而現(xiàn)在將房地產(chǎn)視為“重大民生工程”。

　　 筆者認(rèn)為,這次會(huì)議的重大意義不在“抑制房地產(chǎn)泡沫”,而在于讓房地產(chǎn)告別經(jīng)濟(jì)政策,回歸民生和社會(huì)政策的基本屬性,這無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)政策的巨大變化。

　　 長(zhǎng)期以來(lái),房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),在穩(wěn)增長(zhǎng)和地方政府創(chuàng)收方面發(fā)揮了獨(dú)特的作用,以至于形成了對(duì)房地產(chǎn)的過度的依賴。每一次經(jīng)濟(jì)下行,房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖,成為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具。同時(shí),土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來(lái)源,很多地方,土地出讓收入占財(cái)政收入的比重超過了50%。對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過度依賴,一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象,同時(shí),隨著房?jī)r(jià)的上漲,房子也逐漸脫離了居住的基本功能,成為資產(chǎn)配置的主要工具。

　　 在這種思維下,中國(guó)房地產(chǎn)承擔(dān)了過多的脫離房子基本功能的“任務(wù)”。使得中國(guó)的房地產(chǎn)政策越來(lái)越偏離主題。為什么要蓋房子,蓋房子為什么,為什么要買房子,這些幾乎不是問題的問題,因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策過于“經(jīng)濟(jì)化”和功利化而成了中國(guó)社會(huì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大問題。

　　 當(dāng)房子偏離了“居住”的主題,房地產(chǎn)就會(huì)走上歪路。過去多年,各界人士不斷呼吁不要把當(dāng)?shù)禺a(chǎn)政策定位為經(jīng)濟(jì)政策,而更應(yīng)定位成社會(huì)政策和民生政策,這無(wú)疑是對(duì)的。

　　 但是,由于過去多年來(lái)偏離這個(gè)主題太遠(yuǎn),房地產(chǎn)政策糾偏的任務(wù)很重。比如房地產(chǎn)去庫(kù)存,三四線的庫(kù)存仍然龐大,卻再次助長(zhǎng)了一線城市和部分二線城市的瘋漲,導(dǎo)致了極為驚人的一次房?jī)r(jià)泡沫。同時(shí),由于地方政府在房地產(chǎn)中的利益關(guān)系,通過各種手段制造住房短缺,比如在土地出讓等方面,人為制造供應(yīng)短缺和恐慌,導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

　　 早在今年5月9日,人民日?qǐng)?bào)在發(fā)表“權(quán)威人士”談話時(shí),就明確提出讓樓市回歸自己的功能定位,不能簡(jiǎn)單作為穩(wěn)增長(zhǎng)的手段�！皺�(quán)威人士”提出讓樓市回歸本質(zhì),是對(duì)過去房地產(chǎn)政策的重大糾偏。“權(quán)威人士”醍醐灌頂?shù)奶岢?“房子是給人住的,這個(gè)定位不能偏離”,并且提出要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”,而不應(yīng)通過加杠桿“去庫(kù)存”,可謂一語(yǔ)中的。

　　 要讓房子成為人居住的心靈家園,要讓房子回到那些需要住房的人手里。這需要中國(guó)房地產(chǎn)制度的重構(gòu)。而房地產(chǎn)政策從“經(jīng)濟(jì)政策”回歸到“民生政策”,是制度重構(gòu)的提前和基礎(chǔ)。只有房子不再成為穩(wěn)增長(zhǎng)的工具和地方政府創(chuàng)收的手段,房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能真正健康,房子才有可能回歸居住。

　　 當(dāng)然,要抑制房地產(chǎn)泡沫,讓房子真正成為“住的”而不是“炒的”的關(guān)鍵,在于中國(guó)房地產(chǎn)制度的重構(gòu)和長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

　　 早在2013年一次政治局集體學(xué)習(xí)時(shí),習(xí)近平就提出了中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和制度建設(shè)的框架體系。他提出要處理好住房建設(shè)上的 “四大關(guān)系”,包括:政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系,特別是提出了構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,明確了市場(chǎng)和政府的邊界。

　　 而這次中央財(cái)經(jīng)小組會(huì)議要求圍繞住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向,以市場(chǎng)為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,分類調(diào)控,地方為主,金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉,形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排,讓全體人民住有所居。

　　 筆者認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)制度建設(shè)和長(zhǎng)效機(jī)制的框架基本建立。未來(lái)將以居住功能為出發(fā)點(diǎn),以市場(chǎng)和政府各位的定位為基準(zhǔn),在土地制度、住房信貸制度、稅收制度、住房保障制度以及交易制等方面構(gòu)建起合理的、能夠滿足老百姓基本居住需求的制度體系,房地產(chǎn)將告別“增長(zhǎng)工具”,而成為真正的民生產(chǎn)業(yè)。

　　 未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)是民生,是居住功能。而且對(duì)市場(chǎng)和政府在住房問題上的定位和邊界給予明確界定:“以市場(chǎng)為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障”。關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的問題,我也會(huì)專文論述。

　　 房地產(chǎn)首要的是民生政策,人應(yīng)該有房子住,這是最基本的要求,可惜在過去10多年,房子成了創(chuàng)收和穩(wěn)增長(zhǎng)的工具,房?jī)r(jià)泡沫傷害了社會(huì)公平,也影響了老百姓的士氣�；貧w到“民生”,這是一次重大的制度糾偏。