如何一子下活滿盤棋？——宅基地“三權(quán)分置”要過三關(guān)

　　3000萬畝!

　　這是全國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)閑置用地大致面積。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所《中國(guó)農(nóng)村發(fā)展報(bào)告(2017)》指出,新世紀(jì)第一個(gè)10年,農(nóng)村人口減少1.33億人,農(nóng)村居民點(diǎn)用地反而增加了3045萬畝,相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)用地規(guī)模的1/4。每年因農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移,新增農(nóng)村閑置住房5.94億平方米,折合市場(chǎng)價(jià)值約4000億元。

　　說一千道一萬,中央一號(hào)文件提出宅基地“三權(quán)分置”,目標(biāo)就是盤活這筆巨額閑置財(cái)富。

　　“宅基地制度改革是止住鄉(xiāng)村衰敗、活化村莊的關(guān)鍵�！弊罱�3年帶隊(duì)跟蹤調(diào)研宅基地制度改革的中國(guó)人民大學(xué)劉守英教授說。

　　從理論到實(shí)踐,宅基地“三權(quán)分置”實(shí)施推廣要過好三關(guān)。

　　　　這筆財(cái)富是誰的:夯實(shí)確權(quán)關(guān) 

　　“以前家里只有土地使用權(quán)證,房子沒有任何手續(xù),現(xiàn)在終于有了政府正式的證書,就像是吃下了一顆定心丸�！苯�日廣西壯族自治區(qū)欽州市欽北區(qū)橫嶺村村民高朝仕拿到欽州市國(guó)土資源局頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》激動(dòng)地說。

　　這是欽州市第一本農(nóng)宅房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,標(biāo)志著欽州市集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作步入新的階段。

　　國(guó)土資源部提供的數(shù)據(jù)顯示,目前全國(guó)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證率達(dá)到82%,集體建設(shè)用地登記發(fā)證率達(dá)到76%。但實(shí)際工作中存在基層認(rèn)識(shí)不到位,政府缺少積極性,農(nóng)民熱情度不高以及農(nóng)村土地權(quán)屬歷史遺留問題多,一些宅基地“批小占大”等問題。

　　“交換的前提是產(chǎn)權(quán)清晰�！�三權(quán)分置’必須建立在權(quán)屬清晰的基礎(chǔ)上。否則,既有問題將更加復(fù)雜,新的麻煩也會(huì)不斷產(chǎn)生�！眹�(guó)家行政學(xué)院教授劉銳說,“三權(quán)分置”要做好確權(quán)這項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。宅基地確權(quán)需要準(zhǔn)確把握法律法規(guī)和政策規(guī)定,不能“一刀切”,不能讓違法違規(guī)者通過“三權(quán)分置”獲取超額利益。要處理好違法違規(guī)宅基地占有者、合法宅基地權(quán)利人以及因各種客觀原因沒有取得宅基地的農(nóng)民之間的利益平衡。

　　“三權(quán)分置”意味著土地資產(chǎn)價(jià)值釋放,只有確權(quán)合法公平,才能不讓違法、不公的結(jié)果不斷放大,避免為農(nóng)村和諧穩(wěn)定和有序治理埋下新的隱患。

　　　　法源要說清一二三:過好法理關(guān) 

　　“資格權(quán)是什么東西?”很多人不約之問,恰恰問到了制度創(chuàng)新的核心問題上。

　　根據(jù)中央一號(hào)文件,我國(guó)將完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策,探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實(shí)宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

　　“這是一項(xiàng)重大的理論和實(shí)踐創(chuàng)新,為深化改革指明了方向�！眹�(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明說,當(dāng)務(wù)之急是各地在改革試點(diǎn)中要認(rèn)真開展宅基地“三權(quán)分置”特別是農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究,探索宅基地“三權(quán)分置”的具體實(shí)現(xiàn)形式。

　　姜大明說,2018年是修改土地管理法關(guān)鍵年份,按照邊試點(diǎn)、邊總結(jié)、邊修法的要求,系統(tǒng)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),為修法提供實(shí)踐支撐。

　　“從形式上看,農(nóng)戶資格權(quán)是新創(chuàng)設(shè)的權(quán)利種類。農(nóng)戶資格權(quán)和承包權(quán)本身是否可以作為一項(xiàng)權(quán)利與其他兩項(xiàng)權(quán)利并列,以及如果可以并存,在‘三權(quán)分置’框架內(nèi)是否妥當(dāng)都值得進(jìn)一步研究�！眲�銳認(rèn)為,應(yīng)有更高層次的土地確權(quán)登記法律法規(guī),研究出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法,明確集體農(nóng)民的法律地位、集體所有制的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、集體成員的身份、集體土地的權(quán)能、集體土地用益物權(quán)的權(quán)限等,增強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的維權(quán)意識(shí)和農(nóng)民的公民意識(shí)。

　　宅基地使用權(quán)如何定性,屬于用益物權(quán)嗎?如果農(nóng)戶資格權(quán)地位不確定,必然影響第三項(xiàng)權(quán)利宅基地使用權(quán)定位�！拔磥韮赡陮⑹浅邪�地、宅基地‘三權(quán)分置’改革基本法律制度落地關(guān)鍵時(shí)期,制度供給的責(zé)任將由試點(diǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)移到中央相關(guān)部門。未來的‘三權(quán)分置’改革必須依法推進(jìn)。”劉銳說。

　　　　向基層實(shí)踐要經(jīng)驗(yàn):打通試點(diǎn)關(guān) 

　　“農(nóng)村有房有地的大興親,這么多好事在找你!”

　　大興,北京市下屬的一個(gè)區(qū),位于北京市南郊,自先秦建縣以來約有2400余年,為中國(guó)最早建制縣之一,元明清三代為“天下首邑”。

　　作為距離北京市區(qū)最近的郊區(qū),大興距市中心13公里,是當(dāng)前農(nóng)村土地制度改革多項(xiàng)試點(diǎn)交匯點(diǎn):這是全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)之一,也是全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院“三塊地”改革試點(diǎn)之一。當(dāng)然,還是農(nóng)地入市建租賃房的最早試點(diǎn)之一。

　　隨著宅基地實(shí)施“三權(quán)分置”政策信號(hào)釋放,這些試點(diǎn)之間的“隔斷”正在被打開。

　　“中央同意農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)延期一年,分兩步把試點(diǎn)內(nèi)容拓展到全面覆蓋、統(tǒng)籌推進(jìn)、深度融合的新階段。”姜大明說,統(tǒng)籌農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市盤活利用閑置農(nóng)房和宅基地,統(tǒng)籌縮小征地范圍與農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,更有利于平衡好國(guó)家集體個(gè)人利益,讓農(nóng)民公平分享土地增值收益�！叭�項(xiàng)改革要與農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)、農(nóng)房抵押、鄉(xiāng)村治理、戶籍、財(cái)稅、社保、金融等相關(guān)領(lǐng)域改革加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),切實(shí)增強(qiáng)改革的協(xié)同性�！�

　　“試點(diǎn)是抓典型、出經(jīng)驗(yàn)的工作方法。要以支撐城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)為導(dǎo)向,使城鄉(xiāng)資源配置更平衡,盤活農(nóng)村閑置土地,改變同地不同權(quán)、同權(quán)不同價(jià)現(xiàn)狀。群眾對(duì)這項(xiàng)改革是支持的,到底能起到多大作用,要靠實(shí)踐摸索�！眹�(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華說,要堅(jiān)持大膽闖、大膽試,在不觸碰三條底線前提下,大膽探索實(shí)踐,形成可推廣、可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)做法。