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長租公寓接連“爆雷”,背后又是高杠桿這個“害人精”!

2019-10-30 11:29:00
來源:新華網
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  新華社上海10月30日電 題:長租公寓接連“爆雷”,背后又是高杠桿這個“害人精”!

  新華社“新華視點”記者鄭鈞天、鄧華寧、鄭生竹

  近期,多家品牌長租公寓運營商資金鏈斷裂,停止運營,給眾多租客、房東帶來經濟損失。

  “新華視點”記者調查發(fā)現(xiàn),長租市場欠缺準入門檻、標準規(guī)范,不少企業(yè)向租客按年收租金、按季或按月付給房東,利用長收短付資金杠桿能放大到10倍以上。一旦資本市場出現(xiàn)調整,這類企業(yè)往往就陷入資金鏈斷裂深淵。

  接連“爆雷”:房東收不了租、租客住不成房

  近期,擁有4.5萬間出租房的長租公寓企業(yè)——南京樂伽商業(yè)管理有限公司宣布破產倒閉。記者在樂伽位于南京新城科技園的辦公地點看到,這家公司已人去樓空。

  從合肥趕來的房東王先生說,樂伽從他手里以每月1600元簽下了1年的房屋租賃合同,收取了租客1年的房租,但只交給了王先生3個月租金。如今,樂伽倒閉了,王先生無法拿到剩余的9個月房租。

  “樂伽要求租客一次至少支付半年以上的租金,身邊很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金!弊饪投空f,她在2017年開始通過樂伽租房,現(xiàn)在樂伽突然倒閉,交了半年的租金才住了兩個月,剩下4個月的租金打了水漂。

  記者采訪獲悉,2016年成立的樂伽公司在南京、合肥、西安、蘇州、杭州、成都、重慶7個城市歸集公寓4.5萬間,其中南京有1.5萬間。不少租客交納了一年左右房租。記者在兩個樂伽QQ維權群里看到,不少租客稱,房東已下了“逐客令”,要求限期離開。

  10月以來,多家長租公寓運營商出現(xiàn)問題:南京君創(chuàng)公寓發(fā)布公告稱,公司資金斷裂,無力正常運營;河南悅如公寓發(fā)布公告稱,1600套公寓因面臨巨大的經營及資金壓力,已無力維持公司正常經營;杭州有5家運營商被曝現(xiàn)金流緊張……

  事實上,2018年以來,寓見公寓、好租好住、愛公寓等品牌公寓接連曝出資金鏈問題。地產系長租公寓的發(fā)展前景也不明朗,今年以來多家知名房地產開發(fā)商剝離長租公寓業(yè)務。貝殼研究院數(shù)據顯示,截至目前,全國公寓門店關店率達到3.6%,資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。

  高杠桿風險:按年收按月付能放大到10倍杠桿以上

  據了解,長租公寓行業(yè)分為集中式和分散式。集中式公寓投資金額大、租賃運營周期長,從業(yè)企業(yè)整體上實力雄厚,風險控制較好;分散式公寓進入門檻低、起步容易,部分不規(guī)范的公寓平臺極力擴大市場規(guī)模以博取更多的現(xiàn)金流和更高的估值,一旦出現(xiàn)經營問題,就會出現(xiàn)房東沒拿到租金、租客被掃地出門的尷尬局面。

  記者采訪了解到,為快速占領市場,部分分散式長租公寓公司高價收房,低價出租。以樂伽為例,在“高進低出”模式下,其每出租一套房源每月就要損失數(shù)百元。為填補資金虧空,樂伽采取長收短付的辦法:按季付給房東租金,但要求租客按年給自己付租金。

  南京工業(yè)大學房地產經濟管理系主任吳翔華分析說,樂伽這類企業(yè)實際上采取高杠桿方式發(fā)展,如果租金按年收、按季付,杠桿率為4倍;按年收、按月付,杠桿率能放大到10倍以上。這類企業(yè)希望迅速擴大市場規(guī)模,不斷做大流量,然后融資上市,從資本市場“圈錢”。

  然而,隨著房地產行業(yè)加速去杠桿,資本也逐漸回歸理性。根據貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據,2015年,長租公寓融資數(shù)量達23宗;而截至2019年9月,融資數(shù)僅為6宗,且主要集中于V領地、魔方、青客等頭部企業(yè)。

  “沒有了資本助力,不少長租公寓運營商就陷入了資金鏈困境。”365地產家居網實際控制人胡光輝說,“現(xiàn)在基金公司大都不愿意收購長租公寓項目,長租公寓公司融資渠道遇到梗阻!

  多地試水租金托管 保障房東租客權益

  針對近期長租公寓市場屢屢“爆雷”,多地已開展專項檢查。8月,南京宣布多部門聯(lián)合用2個月時間,依法嚴查高收低出、挪用租金等行為。隨后,杭州也宣布開展為期1個月的住房租賃市場專項檢查工作,集中整治和規(guī)范住房租賃市場經營秩序,嚴查租金貸合同套嵌、高收低租、侵害群眾利益等問題。

  多地近期還探索建立住房租賃租金托管制度。杭州發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)(征求意見稿)》,規(guī)定在銀行設立唯一的租賃資金專用存款賬戶,向房東支付的租金,以及向房客收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。南京市下發(fā)關于進一步規(guī)范住房租賃經營行為防范市場金融風險的通知,規(guī)定從事住房租賃代理業(yè)務應當建立住房租賃租金托管制度,實行租金銀行托管。

  “租金托管制度可保障資金的安全性,同時抬高了企業(yè)進入市場的成本門檻,讓長租公寓企業(yè)租金收入更加透明、規(guī)范,保護租客的租金安全!58安居客房產研究院首席分析師張波表示。

  對于部分“逃之夭夭”的機構高管,中國人民大學法學院教授劉俊海建議,應當啟動刑事訴訟程序,該查封、扣押、凍結財產的及時查封、扣押、凍結,爭取將租客和房東的損失降到最低。

  業(yè)內人士認為,相比“爆雷”后的協(xié)調處置,主管部門尤需對長租公寓經營模式加強監(jiān)管,讓長租市場實現(xiàn)健康規(guī)范發(fā)展,從而保障房東和租客的合法權益。

  全國房地產商會聯(lián)盟主席顧云昌認為,目前租賃市場的發(fā)育仍不充分,應通過政策規(guī)范保障住房租賃市場健康發(fā)展!皯斀⒆》孔赓U法規(guī)制度體系,將租賃內容納入長效機制框架,加強住房租賃立法,根據租賃機構屬性進行分類指導,以規(guī)范行業(yè),避免其野蠻生長!

[責任編輯:張曉靜]
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